與上海一致！北京樓市新政雖遲但到，算算這次你能省多少錢？

　　第一財(cái)經(jīng) 作者：亓寧

　　北京樓市新政靴子落地。6月26日，北京市住建委、央行北京分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京分局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合下發(fā)通知，出臺(tái)多項(xiàng)措施調(diào)整房地產(chǎn)政策，涉及最低首付比例、公積金及商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，以及優(yōu)化多子女家庭首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、支持“以舊換新”等。

　　這也標(biāo)志著，“517”樓市新政后，一線城市新一輪調(diào)整全部落地。

　　具體看商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付比例方面，北京首套房貸最低首付比例由30%調(diào)整至20%，二套房五環(huán)內(nèi)、五環(huán)外分別降至35%和30%。

　　貸款利率方面，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由LPR+10BP調(diào)整為LPR-45BP。按照6月20日5年期以上LPR最新報(bào)價(jià)(3.95%)，調(diào)整后利率下限為3.5%。

　　二套住房分為五環(huán)以內(nèi)和五環(huán)以外。其中，五環(huán)以內(nèi)貸款利率下限調(diào)整為LPR-5BP，五環(huán)以外調(diào)整為LPR-25BP，調(diào)整后分別為3.9%、3.7%。

　　由此來看，北京此次房貸政策調(diào)整后，首付比例、房貸利率下限等基本與上海保持一致，不再是全國最高位。綜合來看，此次北京首套房貸利率降幅在45~55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率則下降了65~80個(gè)基點(diǎn)，整體較上海調(diào)整幅度更大。首付比例調(diào)整幅度為首套下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)，二套下調(diào)10~15個(gè)百分點(diǎn)，與上海相當(dāng)。

　　大約一個(gè)月前的5月27日，上海率先出手，“滬九條”打響了一線城市樓市新政第一槍。其中，商貸首付首套從30%降為20%，二套首付由50%降至35%，重點(diǎn)六區(qū)由40%降至30%；商貸利率首套由LPR-10BP(3.85%)降為LPR-45BP(3.5%)，二套從LPR+30BP降至LPR-5BP(3.9%)，重點(diǎn)六區(qū)二套由LPR+20BP降至LPR-25BP(3.7%)。

　　值得關(guān)注的是，此前北京二套首付比例和房貸利率的差別主要在于是否為城六區(qū)，本次調(diào)整為五環(huán)內(nèi)外，與4月30日限購政策調(diào)整區(qū)域范圍一致。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，這將更有利于政策落實(shí)和執(zhí)行。

　　去年以來，北京多次小步調(diào)整樓市政策，包括松綁通州區(qū)限購、離婚限購、五環(huán)外限購等，帶來一定提振作用，不過持續(xù)性表現(xiàn)不強(qiáng)，分化明顯。隨著“517新政”推出尤其上海先動(dòng)，市場對北京出臺(tái)新政的預(yù)期持續(xù)升溫。

　　第一財(cái)經(jīng)記者彼時(shí)在北京市場走訪過程中了解到，過去一個(gè)月北京樓市已經(jīng)有了明顯回暖跡象，當(dāng)時(shí)有中介介紹時(shí)提到了“月成交量環(huán)比翻倍”“上周末成交量久違達(dá)到2000套左右”等情況。但也有北京中介人士對記者表示，當(dāng)前市場成交呈現(xiàn)兩個(gè)極端，以前期政策松綁的通州區(qū)為例，成交的客戶群體一方面是預(yù)算在300萬元以下的年輕剛需群體，另一方面是預(yù)算在500萬元以上的改善型群體，中間群體的成交很少。

　　回顧來看，北京最近一次調(diào)整房貸政策是在今年4月，系“離婚限購”政策廢止后的配套調(diào)整，通知稱，自4月23日起，相關(guān)房貸政策也將進(jìn)行調(diào)整，即離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在北京市無成套住房，執(zhí)行首套房信貸政策。

　　從房貸政策整體情況來看，去年12月，北京、上海同時(shí)釋放樓市利好，對首付比例、房貸利率、普宅標(biāo)準(zhǔn)、最長貸款期限等進(jìn)行了優(yōu)化。

　　陳文靜表示，北京跟進(jìn)“517新政”，是全國最后跟進(jìn)的核心城市，降低購房門檻和購房成本，且調(diào)整幅度較大，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放。

　　對于一套五環(huán)內(nèi)城六區(qū)住宅而言，按照300萬元貸款、30年期等額本息計(jì)算，首套利率由4.05%降至3.5%，購房者總利息將省下約33.76萬元；每月還款負(fù)擔(dān)減少約938元。按照貸款500萬元、25年等額本息計(jì)算，二套利率由4.55%降至3.9%，總利息將減少約54.5萬元，每月還款減少1800多元。

　　陳文靜進(jìn)一步指出，從市場表現(xiàn)來看，“517新政”落地后，上海、深圳、廣州均較快跟進(jìn)落地相關(guān)舉措，新房、二手房市場活躍度均有所提升，尤其是上海二手房成交提升明顯，而北京購房情緒亦出現(xiàn)回升，二手房成交量保持一定規(guī)模，但新房市場表現(xiàn)仍偏弱，市場持續(xù)調(diào)整。

　　疊加此次北京給予多孩家庭更多政策支持、支持住房“以舊換新”等多個(gè)舉措，陳文靜預(yù)測，預(yù)計(jì)將明顯緩和購房者觀望情緒，促進(jìn)購房需求入市�！氨本┍敬蝺�(yōu)化政策也進(jìn)一步釋放了積極信號(hào)，有助于整體市場預(yù)期修復(fù)。短期來看，北京房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉(zhuǎn)，二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求�！标愇撵o表示，北京限購政策未來依然有優(yōu)化空間和預(yù)期，下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn)，全國市場也有望逐漸筑底企穩(wěn)。