住房“以舊換新”，被認(rèn)為是促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)、提升房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性的有效手段，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)是開(kāi)啟新萬(wàn)億市場(chǎng)的“關(guān)鍵一步”。最近一段時(shí)間，“以舊換新”城市陣容不斷擴(kuò)大。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至2024年6月25日，全國(guó)已有超85城推出住房“以舊換新”措施。多地開(kāi)展住房“以舊換新”，那么“以舊換新”究竟該怎么換？政策實(shí)施效果如何？在具體落地過(guò)程中，還存在哪些難題？

　　從各地推出的“以舊換新”模式來(lái)看，大致可分為三種：國(guó)企收購(gòu)、中介幫賣(mài)、購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　其中，“國(guó)企收購(gòu)”主要指的是開(kāi)發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買(mǎi)指定新房項(xiàng)目，代表城市有鄭州、南京等�！爸薪閹唾u(mài)”指的是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買(mǎi)新房，代表城市有深圳、紹興等�！百�(gòu)房補(bǔ)貼”則是指對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的個(gè)人或家庭提供購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼，如沈陽(yáng)、徐州、揚(yáng)州等。

　　一線(xiàn)城市推出的“以舊換新”模式，主要集中在“中介幫賣(mài)”。例如，近期北京提出組織開(kāi)展住房“以舊換新”活動(dòng)。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)將搭建對(duì)接平臺(tái)，鼓勵(lì)更多開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與，共同為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)居民家庭出售舊房購(gòu)買(mǎi)新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)新房的首付款；如在一定時(shí)期內(nèi)未能成功出售的，開(kāi)發(fā)企業(yè)則無(wú)條件退還訂金。

　　2024年4月，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。首批參加倡議的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。首批參加倡議的項(xiàng)目30余個(gè)，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。

　　“賣(mài)舊和買(mǎi)新都要中介來(lái)嫁接和撮合，中介機(jī)構(gòu)是‘中介幫賣(mài)’的關(guān)鍵主體�！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱(chēng)，讓賣(mài)家接受較低的掛牌價(jià)和成交價(jià)，讓開(kāi)發(fā)商接受新房較大折扣、落實(shí)“無(wú)責(zé)退訂”等，都要靠中介機(jī)構(gòu)來(lái)串聯(lián)。在買(mǎi)賣(mài)雙方都對(duì)價(jià)格和成本比較敏感的情況下，中介機(jī)構(gòu)要降低中介費(fèi)率，讓買(mǎi)賣(mài)雙方看到實(shí)惠，而且是稅收、金融、新房折扣等多方疊加起來(lái)的實(shí)惠。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則表示，“中介幫賣(mài)”模式的效果很大程度上取決于市場(chǎng)運(yùn)行情況，在當(dāng)前“買(mǎi)方市場(chǎng)”下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，目前整體效果較為有限。與之相比，“國(guó)企收購(gòu)”已有城市取得一定效果。

　　“國(guó)企收舊換新”模式是由國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)業(yè)主二手房，業(yè)主再去購(gòu)買(mǎi)新房。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，從去年下半年以來(lái)，蘇州、南通啟東、宣城、無(wú)錫、黃石、南京等城市均推出了“國(guó)企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多�！皳Q新”環(huán)節(jié)中，各地政策存在一些差異。

　　具體來(lái)看，一種是給予換房人較大選擇范圍，納入房源庫(kù)的房企新房項(xiàng)目均可購(gòu)買(mǎi)。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，目前鄭州的“收舊換新”模式對(duì)“換新”范圍約束較小。鄭州“收舊換新”由國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)業(yè)主舊房，截至6月24日，鄭州房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)顯示，換房人可選新房樓盤(pán)共計(jì)189個(gè)，一方面換房人選擇范圍較多可以提升居民換購(gòu)積極性，另一方面，有利于進(jìn)入房源庫(kù)的房企銷(xiāo)售改善，但這對(duì)國(guó)資平臺(tái)資金儲(chǔ)備和融資能力的要求較高。

　　另一種是國(guó)企限定換房人僅可購(gòu)買(mǎi)企業(yè)旗下指定的新房項(xiàng)目(實(shí)現(xiàn)定向去庫(kù)存)，目前大部分城市采取這種方式。在出臺(tái)相關(guān)政策的各城市中，南京具有較強(qiáng)的代表性，“以舊換新”經(jīng)歷了兩個(gè)階段，第一階段于2024年4月啟動(dòng)，新房房源限定在南京安居集團(tuán)旗下項(xiàng)目，第二階段于6月啟動(dòng)，明顯擴(kuò)圍了新房房源數(shù)量。

　　目前，一些城市的“以舊換新”措施已經(jīng)產(chǎn)生了一定效果。南京安居集團(tuán)于6月27日公布了“成績(jī)單”——參與活動(dòng)的14個(gè)項(xiàng)目案場(chǎng)累計(jì)來(lái)訪3000組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人約690組；累計(jì)完成600多套房源的評(píng)估工作，已有208套存量住房簽署了四方協(xié)議。

　　除了上述兩種模式之外，不少城市還出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，“以舊換新”政策比較符合當(dāng)前的市場(chǎng)趨勢(shì)，主要從需求端支持購(gòu)房者購(gòu)房，當(dāng)下二手房掛牌量處于較高位水平，置換客群往往需要賣(mài)出當(dāng)前持有的房屋才有足夠的資金購(gòu)買(mǎi)新房屋，庫(kù)存高壓下房屋成交周期相對(duì)較長(zhǎng)，新政為“以舊換新”的置換客群提供便利，加強(qiáng)了一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，有利于提高行業(yè)成交效率及市場(chǎng)活躍度。

　　王小嬙也強(qiáng)調(diào)稱(chēng)，“以舊換新”政策具有一定的市場(chǎng)潛力，但市場(chǎng)需求、舊房估值、收購(gòu)資金等問(wèn)題仍然需要高度重視，只有各方面關(guān)鍵因素形成良性互動(dòng)，“以舊換新”才能發(fā)揮最大效用。