公募REITs升溫，收費公路REITs后市如何演繹？

　　作者：黃思瑜 責(zé)編：杜卿卿

　　今年以來公募REITs整體表現(xiàn)不俗，年初至8月26日中證REITs全收益指數(shù)上漲11%。

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年以來，41只公募REITs中，有36只上漲，其中，21只REITs漲幅超過10%，8只REITs漲幅超過20%。兩只保障性租賃住房項目REITs領(lǐng)漲，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT分別上漲32.41%、28.81%。

　　中金公司研究部分析師裴佳敏分析稱，REITs市場從2022年以來已走過一個完整的市場化周期，市場機制的韌性不斷增強，特別是今年以來，市場整體升溫。

　　“從投資者關(guān)注的分派率看，產(chǎn)權(quán)REITs市值加權(quán)可供分派率為4.62%，同期中證紅利指數(shù)股息率為5.13%，經(jīng)營權(quán)REITs市值加權(quán)IRR為6.52%，與中債十年期國債到期收益率的利差約在430BP，估值區(qū)間整體合理�！迸峒衙舴Q。

　　就收費公路行業(yè)而言，過去一年部分產(chǎn)品受業(yè)績不及預(yù)期、資金輪動等因素的影響，高速REITs估值出現(xiàn)下行，目前部分高速REITs經(jīng)歷市場調(diào)整后已逐漸企穩(wěn)。

　　“從近一個月二級市場表現(xiàn)看，基本面已基本企穩(wěn)，估值繼續(xù)向下空間預(yù)計有限�！蓖�方全球人壽資管部不動產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人蔣夢杰稱。

　　蔣夢杰認(rèn)為，從業(yè)績角度看，三季度往往是高速公路的傳統(tǒng)旺季，相較上半年業(yè)績或有明顯的改善。目前，中證REITs全收益實時指數(shù)已經(jīng)發(fā)布，前三大成分券均為收費公路REITs，后續(xù)若推出指數(shù)產(chǎn)品，板塊將迎來更多增量資金。疊加上述各項因素，有望催化收費公路REITs價格向上，板塊投資價值進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　收費公路REITs產(chǎn)品估值定價一直是投資者關(guān)注的焦點。

　　對此，國金基金REITs投資部執(zhí)行董事張若然認(rèn)為，實踐中無論是IRR還是現(xiàn)金流分派率，因不同項目之間存在"本金攤還和分紅"差異和預(yù)期差異，一定程度上增加了產(chǎn)品間橫向比較分析的難度。

　　“這可以通過調(diào)整P/NAV及IRR等估值指標(biāo)予以解決，比如可將NAV乘以項目持續(xù)期各年度營業(yè)收入相較于首發(fā)時預(yù)測值的完成度均值，以項目最近一期披露的數(shù)據(jù)為基數(shù)，假設(shè)項目全周期收入不增長的情況下計算IRR，這樣可以有效降低收益計算的干擾因素，使得指標(biāo)在不同項目之間具備可比性�！睆埲羧环Q。

　　隨著國家發(fā)展改革委《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》的發(fā)布，REITs市場常態(tài)化發(fā)行加快。今年以來全市場已上市REITs12單，其中上交所9單，產(chǎn)品底層資產(chǎn)類型持續(xù)擴容，消費類基礎(chǔ)設(shè)施、水電、陸上風(fēng)電等新型大類資產(chǎn)持續(xù)"上新"。