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房地產(chǎn)去庫存政策“新工具”值得期待
證券日報 發(fā)布時(shí)間:2024年06月12日 15:45
證券日報
2024年06月12日 15:45

  房地產(chǎn)去庫存政策“新工具”值得期待

  本報記者 杜雨萌

  6月7日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出,要充分認識房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化,順應人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,著(zhù)力推動(dòng)已出臺政策措施落地見(jiàn)效,繼續研究?jì)湫碌娜齑、穩市場(chǎng)政策措施。

  在業(yè)界看來(lái),此次會(huì )議不僅明確提出要去庫存,還對外釋放了將有新政策措施落地的可能,值得期待。接受《證券日報》記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內專(zhuān)家認為,隨著(zhù)房地產(chǎn)去庫存工作的推進(jìn),未來(lái),除了進(jìn)一步加大抵押補充貸款(PSL)、央行再貸款等對地方國企的收儲支持力度外,后續新的去庫存政策或包括將存量非住宅調整規劃改為住宅等舉措。

  重點(diǎn)城市

  房地產(chǎn)市場(chǎng)回溫

  自4月末召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議進(jìn)一步明確“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后,5月17日央行等多部門(mén)從優(yōu)化增量角度出發(fā),圍繞降首付、降利率、下調個(gè)人住房公積金貸款利率等連發(fā)多條樓市重磅支持政策;全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì )議明確提出“商品房庫存較多城市,政府可以需定購,酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房”;同日,住建部、央行、國家金融監管總局以及自然資源部也一同對外透露,將陸續出臺相關(guān)配套政策文件以做好保交房工作。

  這一系列統籌“增量與存量”的政策組合拳,力度之大且銜接緊密,被業(yè)內稱(chēng)之為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“史詩(shī)級”利好,其政策效果也很快傳導至房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  克而瑞地產(chǎn)研究中心監測數據顯示,從周數據來(lái)看,5月17日發(fā)布的利好政策的推動(dòng)作用在二手房市場(chǎng)已有明顯體現,即重點(diǎn)14個(gè)城市二手房成交規模已連續兩周環(huán)比增長(cháng)。從城市表現來(lái)看,北京第22周(5月27日至6月2日)二手房成交32.2萬(wàn)平方米,達到年內高位,環(huán)比增長(cháng)44%,同比增長(cháng)16%。杭州成交低位回升,環(huán)比增長(cháng)20%,增幅同樣居前。深圳同比增幅擴大至55%。從新房成交來(lái)說(shuō),重點(diǎn)城市成交總量環(huán)比進(jìn)一步回升,且在第22周的平均去化率已升至56%。

  雖然“組合拳”政策促成了部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“回溫”,但去庫存仍是目前地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問(wèn)題。

  “無(wú)論是從去化周期、房?jì)r(jià)表現、供需關(guān)系變化,再或是房地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資等情況來(lái)看,當前房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存依然面臨著(zhù)較大的壓力!被涢_(kāi)證券首席經(jīng)濟學(xué)家、研究院院長(cháng)羅志恒表示,擴大購房需求仍是房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵。

  去庫存工作

  期待新思維

  加快解決去庫存問(wèn)題已成為業(yè)內普遍共識,從政策路徑來(lái)看,除了做好增量購房需求的“加法”政策外,如何在消化存量房產(chǎn)方面進(jìn)一步做好“減法”,無(wú)疑是后續政策的主要著(zhù)力點(diǎn)。

  6月7日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議也提出,對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路,又要穩妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。

  “這也說(shuō)明,對于各地去庫存工作,要進(jìn)一步謀劃新的思維!币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進(jìn)對記者表示。

  從目前房產(chǎn)的去庫存工作來(lái)說(shuō),在“供”的方面,自然資源部在《關(guān)于做好2024年住宅用地供應有關(guān)工作的通知》中已明確,商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的,應暫停新增商品住宅用地出讓?zhuān)瑫r(shí)下大力氣盤(pán)活存量,直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下;商品住宅去化周期在18個(gè)月(不含)—36個(gè)月之間的城市,要按照“盤(pán)活多少、供應多少”的原則,根據本年度內盤(pán)活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。從“需”的方面來(lái)看,中指研究院數據顯示,截至6月3日,全國已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”。從各地支持“以舊換新”的方式來(lái)看,具體可以分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣(mài)”兩種主流模式。此外,央行也明確,將設立3000億元保障性住房再貸款,鼓勵引導金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則,支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

  國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家趙偉在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,地方國企助力房產(chǎn)“去庫存”若要見(jiàn)效,“準財政”和央行再貸款等支持力度或仍需加大。

  若從穩市場(chǎng)政策出發(fā),趙偉表示,目前居民購房政策支持中,首付比、房貸利率已降至歷史最低,后續穩地產(chǎn)政策重點(diǎn)跟蹤財稅端。即購房稅費減免方面,本輪穩地產(chǎn)針對住房換購者推出滿(mǎn)足一定條件予以個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠,而對于購房稅費優(yōu)惠、個(gè)稅住房貸款專(zhuān)項抵扣等政策尚未有較大調整,可能是成為后續穩地產(chǎn)儲備政策。

  在去庫存政策方面,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,新的去庫存政策也有可能包括將存量非住宅調整規劃改為住宅,再或是加大城中村改造、拆遷改造收購商品房安置等。

【編輯:黃詩(shī)立】
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