存量房貸降息，部分城市進入2字頭時代

　　杜川

　　在央行行長潘功勝6月重磅發(fā)聲后，LPR首次調(diào)降。

　　7月22日，央行宣布：為優(yōu)化公開市場操作機制，從即日起，公開市場7天期逆回購操作調(diào)整為固定利率、數(shù)量招標(biāo)。同時，即日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.80%調(diào)整為1.70%。同日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均下調(diào)10bp。

　　潘功勝此前在陸家嘴論壇提出“未來可考慮明確以央行的某個短期操作利率為主要政策利率，目前看，7天期逆回購操作利率已基本承擔(dān)了這個功能。其他期限貨幣政策工具的利率可淡化政策利率的色彩”，并提出“持續(xù)改革完善貸款市場報價利率(LPR)，針對部分報價利率顯著偏離實際最優(yōu)惠客戶利率的問題，著重提高LPR報價質(zhì)量，更真實反映貸款市場利率水平。”

　　在MLF操作利率的政策利率色彩淡化后，LPR報價的定價基礎(chǔ)與MLF操作利率脫鉤，轉(zhuǎn)向由7天期逆回購利率直接調(diào)控的DR007。7月是這一轉(zhuǎn)向信號發(fā)出后的首次LPR報價，因此市場高度關(guān)注。

　　市場普遍認為，此次兩個期限品種LPR報價下調(diào)有利于減輕房貸借款人利息負擔(dān)，促進消費。部分地區(qū)房貸利率將進入2字頭。

　　減輕購房者負擔(dān)

　　7月兩個期限品種LPR報價下調(diào)，將帶動企業(yè)和居民貸款利率進一步下行，有利于減輕房貸借款人利息負擔(dān)，促進消費。

　　LPR上一次調(diào)整為今年2月，當(dāng)時5年期以上LPR大幅調(diào)降25個基點以來。疊加本次調(diào)整，今年以來，5年期以上LPR累計下降了35個基點，存量房貸借款人自下一次重定價日后，也將享受到LPR下降帶來的好處，減輕利息負擔(dān)，增強消費能力。

　　按房貸本金100萬元、30年期、等額本息估算，每月可節(jié)省利息支出約200元，利息總額可節(jié)省超過7萬元。

　　以家住北京的王女士為例，王女士于去年12月購入首套住房，當(dāng)時的貸款利率為4.2%，在2月LPR調(diào)整后，王女士的貸款利率已從4.2%調(diào)整為3.95%。如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式估算，此次5年期以上LPR下調(diào)10個基點后，王女士的月供將減少200多元(從12月的4890.17元-4688.08元=202.09元)，30年將累計減少7.2萬元左右。

　　當(dāng)然，正在還貸的家庭需等到合同約定的重定價日才能執(zhí)行新利率。重定價日一般為貸款發(fā)放日對應(yīng)日或每年1月1日。王女士將在明年1月1日起執(zhí)行新的房貸利率。

　　中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬認為，下調(diào)LPR，進而帶動明年初房貸利率等重定價，可以在一定程度上緩解居民的早償意愿，穩(wěn)定居民端信用。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對第一財經(jīng)表示，下調(diào)降5年期LPR，有利于繼續(xù)引導(dǎo)和鼓勵各級政府結(jié)合本地實際，有步驟、有秩序、有彈性、有差別地選擇適合的政策工具，適時優(yōu)化調(diào)整政策措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行， 更好地滿足居民合理的購房需求。

　　房貸利率進入2字頭

　　5月以來，房地產(chǎn)各種利好繼續(xù)頻繁發(fā)布，LPR時隔4個月降息后，部分地區(qū)房貸利率也將進入2字頭。

　　5月17日，人民銀行取消了全國層面房貸利率政策下限，新發(fā)放房貸利率明顯下行。

　　6月，全國平均新發(fā)放房貸利率為3.45%，同比下降66個基點，環(huán)比下降17個基點，處于歷史最低水平。

　　中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，517政策后，全國房貸利率出現(xiàn)大幅度調(diào)整。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年6月全國主要城市房貸平均利率是4.1%，首套房利率在3.9左右，今年6月份全國房貸平均利率已經(jīng)調(diào)整到了3.5%左右，首套房利率已經(jīng)跌到了3.3%，跌幅達到了60個基點，相比5月份的首套房平均的3.55%也出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。

　　實際上，自樓市新政發(fā)布以來，各地房貸利率持續(xù)探底。房貸利率政策下限的取消使得部分地區(qū)不同銀行的房貸利率也有所不同。例如，以南京為例，此次降息后，南京首套房利率將降至2.95%(LPR-90個基點)，迎歷史最低水平。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青預(yù)計，7月LPR報價下調(diào)，將帶動三季度企業(yè)貸款利率和居民房貸利率進一步下行。這將有效降低實體經(jīng)濟融資成本，擴大國內(nèi)需求。與此同時，根據(jù)存款利率市場化調(diào)整機制，銀行存款利率要與1年期LPR報價和10年期國債收益率掛鉤，這意味著接下來銀行存款利率將全面啟動新一輪下調(diào)。這將有助于穩(wěn)定銀行凈息差。在7月下調(diào)后，短期內(nèi)LPR報價將保持穩(wěn)定，四季度視經(jīng)濟和物價運行狀況而定，LPR報價還有一定下調(diào)空間。

　　房貸利率仍有下行空間

　　值得注意的是，雖然此次LPR下調(diào)可減輕房貸借款人利息負擔(dān)，但與存量房貸利率的利差依然走闊。

　　以北京為例，6月27日起北京實施下調(diào)房貸利率等多項房地產(chǎn)政策，其中首套住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點。

　　王女士對記者表示，雖然自己的房貸利率從去年12月購買時的4.2%降至3.85%，但與6月新政后執(zhí)行的房貸利率相比，仍然相差很多。

　　從3.85%到3.4%，按照商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式估算，每月還款利息相差253.27元。

　　今年5.17房地產(chǎn)新政，提出新發(fā)放按揭貸款利率不再依據(jù)5Y -LPR設(shè)定下限，這是按揭貸款利率和5Y- LPR脫鉤的重大決策，讓市場供求、市場競爭來形成按揭貸款定價的均衡。

　　政策出臺后，目前除北京、上海、深圳外(首套下限均為LPR-45bp)，全國其余城市都已取消房貸利率下限。

　　受此影響，按揭早償意愿再度抬頭，使得居民中長貸凈增額受到較大擾動。

　　數(shù)據(jù)顯示，6月住戶貸款增加5709億元，同比減少3930億元，環(huán)比多增4952億元。其中，居民短貸和中長貸分別增加2471、3202億元，同比分別少增2443、1428億元，環(huán)比分別多增2228、2688億元。

　　溫彬表示，在“5.17”地產(chǎn)新政的支持下，商品房銷售有所回暖，但提前還貸力度不減，居民中長貸邊際改善。但當(dāng)前新發(fā)放按揭貸款利率同存量利差進一步走闊，早償壓力再度抬頭，使得按揭貸款凈增量受到擾動。

　　雖然關(guān)于存量房貸利率調(diào)降呼聲近期高漲，市場爭議也一直存在。一方面，存量房貸利率下調(diào)可以緩解居民部門負債壓力，避免因負債過重導(dǎo)致的消費能力下降；但另一方面，考慮到銀行利潤考核、凈息差等因素，存量房貸利率下調(diào)的確存在障礙。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對第一財經(jīng)表示，整體來看，此次5年期以上LPR的調(diào)降，將進一步降低購房者的購房成本，有利于購房需求釋放，與前期“穩(wěn)市場”“去庫存”配套政策疊加形成合力，有望助推核心城市市場情緒進一步修復(fù)。

　　近日，二十屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革推進中國式現(xiàn)代化的決定》全文公布，指出“充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策”。

　　陳文靜預(yù)計，未來各地首套、二套房貸利率仍有下行空間和預(yù)期，降低購房成本仍將是支持購房需求釋放的重要舉措之一。