第一財(cái)經(jīng) 作者：鄭娜

　　市場(chǎng)樂(lè)觀情緒在增加。

　　四大一線(xiàn)城市中，上海、廣州、深圳連夜發(fā)布樓市新政，回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，提振市場(chǎng)信心。

　　9月29日晚，上海率先全方位響應(yīng)監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新定調(diào)，六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，對(duì)限購(gòu)政策、住房信貸政策、稅費(fèi)政策等進(jìn)行了調(diào)整，《通知》自2024年10月1日起施行。

　　緊跟上海的步伐，廣州明確全面取消限購(gòu)，成為一線(xiàn)城市中首個(gè)徹底退出限購(gòu)政策的城市；同時(shí)，深圳也優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策、將首套房最低首付比例調(diào)整至15%等。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前，全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率和首付比例都下行到歷史最低位，限購(gòu)政策也頗為寬松，但市場(chǎng)行情仍有提振，而一線(xiàn)城市的限購(gòu)等政策調(diào)整就在于提振市場(chǎng)信心，吸引那些曾經(jīng)無(wú)購(gòu)房資格、但有購(gòu)買(mǎi)力的人群。同時(shí)，一線(xiàn)城市的新政也意味著，當(dāng)前樓市進(jìn)入空前寬松的階段，為后續(xù)各地政策放松、市場(chǎng)持續(xù)回暖創(chuàng)造了較好的條件。

　　限購(gòu)政策再優(yōu)化

　　26日的中央政治局會(huì)議上提及，要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策。

　　廣州率先全面取消限購(gòu)，政策明確，本次限購(gòu)政策調(diào)整后，本廣州市戶(hù)籍、非戶(hù)籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。

　　稍晚些時(shí)候，深圳也發(fā)布新政，優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策，規(guī)定深圳市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)2套住房，本市戶(hù)籍成年單身人士限購(gòu)1套住房；非深圳市戶(hù)籍居民家庭及成年單身人士限購(gòu)1套住房等。同時(shí)，首套房最低首付比例調(diào)整為15%，二套房為20%。

　　上海的《通知》中也對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化。具體來(lái)看，其一，縮短非滬籍居民購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外住房所需繳納社保或個(gè)稅年限，從此前的“購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)3年及以上”調(diào)減為“購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)1年及以上”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這有助于加快非滬籍居民購(gòu)房資格的滿(mǎn)足，尤其是最近幾年新進(jìn)入上海就業(yè)的人群將更快獲得購(gòu)房資格，也有助于提振購(gòu)房信心和激活購(gòu)房潛力，持續(xù)加快“來(lái)滬工作-繳納社保-購(gòu)房安家”的節(jié)奏。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦提到，1年的時(shí)間非常短，尤其對(duì)于剛需買(mǎi)家而言，“上車(chē)”已經(jīng)非常容易�！艾F(xiàn)在外環(huán)以外的成交占比大約在5-6成區(qū)間運(yùn)行，也就是說(shuō)大部分剛需產(chǎn)品在外環(huán)外。二者之間有非常高的契合度，可見(jiàn)這一政策是精準(zhǔn)匹配供需關(guān)系�！�

　　其二，《通知》提升了持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值群體的購(gòu)房待遇。對(duì)持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在上海市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年及以上的非上海市戶(hù)籍居民家庭，在購(gòu)買(mǎi)住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購(gòu)房待遇。

　　盧文曦向記者表示，這一政策照顧到了部分改善群體，對(duì)于非滬籍家庭而言可以多買(mǎi)1套房子。過(guò)去非上海戶(hù)籍家庭的“房票”只有1張，無(wú)法釋放多買(mǎi)一套的需求。在當(dāng)前信貸政策相當(dāng)友好的背景下，這有利于激發(fā)這部分客群的購(gòu)買(mǎi)欲。

　　此外，在首付比例下調(diào)方面，上海的本次政策也作出了詳細(xì)規(guī)定，顯著降低購(gòu)房門(mén)檻和首付成本。具體來(lái)看，《通知》規(guī)定，首套房最低首付款比例降為15%，二套房降為25%；實(shí)行差異化政策區(qū)域的則降為20%。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應(yīng)調(diào)整。

　　在盧文曦看來(lái)，當(dāng)前將二套房首付比例下降一成，進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)于改善需求者而言有較高吸引力。同時(shí)，9月24日央行釋放寬松貨幣政策信號(hào)，未來(lái)降息可能性非常大，“降首付+降息”的組合可以有效降低月供壓力和置業(yè)總成本。

　　據(jù)測(cè)算，以購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)1000萬(wàn)的房源為第二套住房為例，本次調(diào)整前，首付款約為350萬(wàn)，在調(diào)整后則為250萬(wàn)，減少了100萬(wàn)元，減負(fù)效應(yīng)明顯。若對(duì)比歷史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出當(dāng)前改善型購(gòu)房需求的購(gòu)房門(mén)檻得到顯著下降。

　　十月樓市有望止跌企穩(wěn)

　　本次新政中另一頗為市場(chǎng)關(guān)注的就是對(duì)增值稅的調(diào)整�！锻ㄖ�》規(guī)定，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房增值稅免征年限從5年調(diào)整為2年。

　　增值稅調(diào)整的政策自2021年年初，當(dāng)時(shí)多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》明確，將增值稅征免年限從2年提高至5年。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，這一條是市場(chǎng)非常期待的政策，大量的以舊換新需求市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在，但是購(gòu)房者換房成本高，尤其是交易稅費(fèi)高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市場(chǎng)盤(pán)活。

　　值得一提的是，《通知》還明確，及時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。由于增值稅、個(gè)稅與普通住房標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，該標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，可以減輕交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，有望顯著降低房東售房成本，起到交易潤(rùn)滑的作用。

　　盧文曦表示，房東賣(mài)房需要繳納增值稅，不管是普宅還是非普宅，此前持有不滿(mǎn)5年，都要全額征稅；持有滿(mǎn)5年后，普通住宅免增值稅，非普通住宅收差額增值稅。同時(shí)，房東賣(mài)房還需要繳納個(gè)稅，普通住宅按成交金額1%、非普通住宅按2%收稅。

　　這也就意味著，普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)取消后，上述稅費(fèi)的繳納也將大幅減少。

　　若以一套非普通住宅買(mǎi)入時(shí)300萬(wàn)元、現(xiàn)在交易價(jià)格為800萬(wàn)，持有時(shí)間超過(guò)5年時(shí)計(jì)算，政策調(diào)整前，賣(mài)家需繳納約27.5萬(wàn)元增值稅，個(gè)稅為16萬(wàn)；調(diào)整后，增值稅為0，個(gè)稅為8萬(wàn)元，整體減負(fù)35萬(wàn)元。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在交易環(huán)節(jié)上節(jié)省如此多成本，買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)得到實(shí)惠，房?jī)r(jià)上的損失可以在交易中補(bǔ)回來(lái)，談判會(huì)順暢很多。二手房交易的順暢有助于置換需求持續(xù)穩(wěn)定釋放。

　　盧文曦認(rèn)為，“金九”市場(chǎng)期待很高，但受天氣和假期影響，導(dǎo)致前半段樓市表現(xiàn)不理想，不管是新房還是二手房成交量在低位盤(pán)整。這次政策趕在節(jié)前落地，一方面落實(shí)中央有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控“止跌回穩(wěn)”相關(guān)精神，另一方面，為上海樓市持續(xù)向上、向好發(fā)展起到鞏固作用。有助于轉(zhuǎn)變買(mǎi)賣(mài)雙方看淡市場(chǎng)的預(yù)期。

　　同時(shí)，監(jiān)管層高頻次釋放積極信號(hào)，資本市場(chǎng)一改前期低迷，地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮，樂(lè)觀情緒又開(kāi)始回歸。某央企華中區(qū)域的市場(chǎng)負(fù)責(zé)人向記者透露，有客戶(hù)之前看148平方米的高層，股市賺錢(qián)之后直接看更大面積的洋房。

　　盧文曦表示，進(jìn)一步優(yōu)化的政策會(huì)釋放較多市場(chǎng)需求，黃金周的上海樓市表現(xiàn)值得市場(chǎng)期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩(wěn)，四季度成交量有望走出翹尾行情。