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房貸利率下限普遍取消 存量房貸能否跟進(jìn)調整?
每日經(jīng)濟新聞 發(fā)布時(shí)間:2024年06月20日 16:26
每日經(jīng)濟新聞
2024年06月20日 16:26

  每經(jīng)熱評丨房貸利率下限普遍取消 存量房貸能否跟進(jìn)調整?

  每經(jīng)評論員 杜恒峰

  目前,除京滬深外,全國其余城市均已取消房貸利率下限。

  房貸利率下限取消,不僅是為了提振樓市需求,也是在樓市發(fā)生根本性變化之后,利率市場(chǎng)化邁出的重要一步。在樓市上行期,設置最低利率且在此基礎上通過(guò)加乘數或點(diǎn)數,可以抑制過(guò)熱的需求。所以在同一政策利率范圍內,無(wú)論資信水平高低,絕大部分購房者的房貸利率是相同的。但如今,房貸利率下限已基本不存在,同時(shí)考慮到最低首付比例降低導致貸款敞口變大,銀行在獲得更大自主定價(jià)權的同時(shí),也必須對利率風(fēng)險給予更多關(guān)注,依據客戶(hù)自身資信狀況準確定價(jià)成為必然,資信更高的客戶(hù)可以獲得更低的利率,房貸的定價(jià)和消費貸有望趨于一致。

  利率市場(chǎng)化持續推進(jìn),導致不同時(shí)期購房者承受的利率負擔不同。當房?jì)r(jià)上漲的預期不足以覆蓋利息成本,而新舊貸款利率差距足夠大的時(shí)候,抹平這種差距的力量也將通過(guò)市場(chǎng)得到彰顯。2023年8月前的提前還款潮即是體現,當時(shí)的背景是,有大量存量房貸“高位站崗”,和新發(fā)貸款利率存在明顯利差,有足夠資金儲備的人動(dòng)用儲蓄還款,沒(méi)有足夠資金的人則是用經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等低息貸款置換房貸,直到當年10月全國存量房貸利率統一調整,這輪還款潮才告一段落。但如今,隨著(zhù)市場(chǎng)形勢的變化,提前還貸的壓力已再度出現。

  貝殼研究院研報顯示,5月全國百城首套主流房貸利率平均為3.45%,環(huán)比下降12個(gè)基點(diǎn);二套主流房貸利率平均為3.9%,環(huán)比下降26個(gè)基點(diǎn);同比來(lái)看,這兩項數據更是分別下降了55個(gè)基點(diǎn)和101個(gè)基點(diǎn)。對2023年9月下旬利率統一下調的那部分貸款來(lái)說(shuō),目前其房貸利率為4.2%或在此基數上加點(diǎn),新舊貸款利差達到了75個(gè)基點(diǎn)甚至更高。與此同時(shí),居民理財的收益率在快速回落,以30年期國債為例,2023年6月14日收益率為2.9963%,一年后只有2.4990%。即便如此,超長(cháng)期國債發(fā)行仍然被“秒光”。居民存款搬家已成趨勢,償還房貸也是搬家方向之一。

  新舊房貸利差重新走闊,加之理財收益走低,提前還貸就會(huì )成為很多人的一種選擇。國泰君安數據顯示,2024年2月以來(lái),居民早償率指數加速上行,4月達到37%的歷史高位,5月該指標回落到26%,仍處于歷史較高水平。從微觀(guān)層面看,“銀行App提前還貸預約難”也再度頻繁見(jiàn)諸媒體報道。

  對銀行來(lái)說(shuō),新增房貸利率處于歷史低位,但存款利率也是如此,房貸作為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的性質(zhì)并沒(méi)有改變,利率更高的存量貸款更是如此。面對提前還貸的壓力,銀行需要有針對性地調整不同客戶(hù)的利率水平,而監管機構需要因勢利導,給予相應的業(yè)務(wù)規則和指引,讓房貸利率實(shí)現完全市場(chǎng)化的蛻變。

【編輯:黃詩(shī)立】
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