樓市以價(jià)換量 企穩(wěn)仍需耐心

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升不可能一蹴而就，對(duì)于政策效應(yīng)釋放效果還需多一些耐心。正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)行業(yè)正在摒棄過去的“三高”模式轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式，城市更新、“三大工程”建設(shè)、好房子建設(shè)等都在積極推進(jìn)。

　　5月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)備受關(guān)注。

　　5月中旬以來，有關(guān)地區(qū)和部門進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月17日公布的數(shù)據(jù)看，1—5月份新建商品房銷售額、房屋新開工面積同比降幅有所收窄。5月17日央行關(guān)于貸款利率、首付比例和公積金貸款利率三項(xiàng)政策推出后，各城市積極落地新政，調(diào)低首付比例，降低首套房和二套房貸款利率。在政策作用下，以上海、深圳、杭州等為代表的城市均出現(xiàn)市場(chǎng)成交量放大的表現(xiàn)。從數(shù)據(jù)上看，5月當(dāng)月，新建商品住宅銷售面積比4月份有所增長(zhǎng)。1—5月份新建商品住宅銷售面積30744萬平方米，1—4月份新建商品住宅銷售面積24507萬平方米，因此，5月當(dāng)月的新建商品住宅銷售面積為6237萬平方米。而4月份新建商品住宅銷售面積是5565萬平方米。這表明，5月份商品住宅的銷售面積有所增加。

　　銷售面積較上月增長(zhǎng)，而商品住宅銷售價(jià)格有繼續(xù)下調(diào)趨勢(shì)，意味著市場(chǎng)很可能在“以價(jià)換量”。6月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，一、二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.7%、0.7%、0.8%。二手住宅銷售情況類似，一、二、三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降1.2%、1.0%和0.9%。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過程中，絕大多數(shù)城市均出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整，只是不同城市間或同一城市中的不同區(qū)域有所分化。有的城市和區(qū)域價(jià)格下探更為明顯，有的則較為堅(jiān)挺。面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，選擇調(diào)低價(jià)格促成銷售和成交，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和二手房房主的不二選擇，“以價(jià)換量”是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的重要表現(xiàn)。

　　分析判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，不能光看新房。當(dāng)前，很多城市二手住宅成交量的增長(zhǎng)高于新房。二手房銷售好于新房，從長(zhǎng)期因素看是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入增量存量并重發(fā)展階段的必然趨勢(shì)，部分購(gòu)房居民對(duì)新房的需求轉(zhuǎn)向二手房，二手房交易量在住房交易量中占比越來越大，二手房對(duì)新房形成一定的供應(yīng)替代。2023年，我國(guó)就曾經(jīng)在新房銷售量下降的情況下，二手房銷售量增長(zhǎng)帶動(dòng)住房銷售總量實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。截至2023年底，全國(guó)已經(jīng)有7個(gè)省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。不過，隨著房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)一步落地見效，“保交房”工作扎實(shí)推進(jìn)，房企紓困及穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)工作的開展，以及推進(jìn)現(xiàn)房銷售，新房市場(chǎng)的預(yù)期也將隨之修復(fù)和穩(wěn)定，新房銷售有望進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

　　一段時(shí)間以來，有關(guān)部門和各地方持續(xù)出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的政策措施，特別是5月17日，多部門在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上介紹“切實(shí)做好保交房工作配套政策”，傳遞釋放了有關(guān)部門多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的信號(hào)。同一天，中國(guó)人民銀行公布了3份文件，包括下調(diào)住房貸款最低首付比例5個(gè)百分點(diǎn)，取消全國(guó)層面房貸利率政策下限，下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，有助于合理確定個(gè)人住房貸款首付比例和利率水平，切實(shí)降低購(gòu)房居民的首付資金和住房貸款償還壓力。這些優(yōu)惠政策對(duì)于持觀望心態(tài)的購(gòu)房者有較大吸引力，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極變化就是一種反映。

　　毋庸置疑，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整過程中，對(duì)于政策效應(yīng)釋放效果還需多一些耐心。從數(shù)據(jù)中不難看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)處于調(diào)整周期。1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%，房屋新開工面積下降24.2%，新建商品房銷售面積下降20.3%、銷售額下降27.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升不可能一蹴而就。應(yīng)該看到，房地產(chǎn)行業(yè)仍有廣闊需求支撐其發(fā)展。正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)行業(yè)也正在摒棄過去的“三高”模式轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式，城市更新、“三大工程”建設(shè)、好房子建設(shè)等都在積極推進(jìn)，并不斷在順應(yīng)人民對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待以及拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展等方面發(fā)揮作用。

　　黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視房地產(chǎn)工作。中央政治局會(huì)議提出，要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。這些政策舉措的貫徹落實(shí)，將會(huì)有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。